Zemes iegāde mājas būvniecībai

Zemes iegāde mājas būvniecībai ir pirmais solis, lai īstenotu sapni par privātmāju. Un lai viss izdotos, tad pirms zemes iegādes ir svarīgi noskaidrot vairākus būtiskus jautājumus par iecerēto īpašumu un novērst riskus neparedzētiem papildus izdevumiem mājas projektēšanas un būvniecības gaitā. Daži tālāk apskatītie jautājumi būs aktuāli arī tiem, kam zeme jau ir, bet mājas būvniecība pagaidām ir tikai idejas līmenī.

Vietas izvēle

Kurā vietā būvēt māju – pilsētā, laukos vai tuvumā kādai lielai pilsētai? Izdarot vietas izvēli, ir vērts padomāt par savu pašreizējo un arī nākotnē plānoto dzīvesveidu, sadzīvi un ikdienu. Cik tālu būs jābrauc uz darbu, kā bērni tiks uz skolu, un kur atrodas tuvākais pārtikas veikals un aptieka. Ja zemes gabals noskatīts klusā un nomaļā vietā, tad vēlams pārliecināties, kā ceļš tiek uzturēts un vai ziemā ceļš tiks tīrīts. Iegādājoties zemi tālāk no pilsētām, jārēķinās arī ar papildus transporta un tehnikas izmaksām būvniecības procesā. Ja plānojat ņemt kredītu bankā, tad noskaidrojiet, vai īpašuma nākotnes vērtība būs atbilstoša kredīta saņemšanai.

Zemes izmantošanas mērķis

Sazinoties ar pašvaldību un būvvaldi uzziniet, kāds ir zemes gabala atļautais izmantošanas veids, ko tur varēs būvēt un kādi vēl būs priekšnoteikumi būvatļaujas saņemšanai. Tas, ka zemes gabalam blakus atrodas citas privātmājas, vēl nenozīmē to, ka arī iecerētajā zemes gabalā varēs būvēt māju. Zemes gabala izmantošanas mērķi parasti ir noteikti pašvaldības teritoriju plānojumā, lokālplānojumā vai detālplānojumā un apbūves noteikumos. Ja pēc teritorijas plānojuma zeme ir paredzēta apbūvei, tad būtu jāprecizē būvniecības ierobežojumi, piemēram, ierobežots apbūves apjoms, stāvu skaits, aizliegums būvēt guļbūves, ēkas eksterjeram jāiekļaujas apbūvējamās teritorijas kopējā arhitektoniskajā stilā un citi.

Zemes izmantošanas mērķi un teritoriālo plānojumu dažkārt var mainīt, piemēram, no meža zemes vai lauksaimniecības zemes uz apbūves zemi. Vai tas būs iespējams, atkarīgs no konkrētās situācijas un pašvaldības. Ja izmaiņas varēs veikt, tad jārēķinās ar papildus izmaksām un laiku, kamēr visi dokumenti tiks atbilstoši sakārtoti. Vēlams arī painteresēties, kādi ir pašvaldības nākotnes plāni, piemēram, varbūt tuvumā ir paredzēta automaģistrāle, dzelzceļš, vai ražošanas ēku būvniecība. Lauku rajonos vēlams pievērst uzmanību tam, vai tieši blakus nav industriālās lauksaimniecības zeme, kur tiek izmantoti pesticīdi.

Zemes gabalā esošas būves

Ja zemes gabals ir jau apbūvēts, tad vēlams pārliecināties būvvaldē, ka tā nav patvaļīga būvniecība un visas būves ir saskaņotas normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā. Jāpievērš uzmanība arī tam, vai būves ir nodotas ekspluatācijā, vai būves atbilst projektam un vai nav veikta patvaļīga pārbūve. Jaunais zemes īpašnieks, pat tad, ja viņš nav veicis būvniecību, būs atbildīgs par patvaļīgas būvniecības seku novēršanu.

Piebraucamais ceļš

Jāpārliecinās, vai un kāds ir piebraucamais ceļš. Ja ceļš šķērso citus īpašumus, tad vispirms jānoskaidro, kam šis ceļš pieder. Ja tas ir izbūvēts uz citiem īpašniekiem piederošas zemes, tad jāpārliecinās, vai zemesgrāmatā tiem ir noteikts ceļa servitūts. Ja šāda servitūta nav, tad citi zemes īpašnieki var liegt to izmantot. Jārēķinās, ka servitūta ceļu uztur un labo tie, kas šo ceļu lieto. Savukārt, ja ceļš pieder pašvaldībai, tad attiecīgi pašvaldība arī nodrošina apsaimniekošanu. Ja ceļš līdz iecerētajai mājas vietai būs jāizbūvē par saviem līdzekļiem, tad vēlams noskaidrot vismaz aptuvenas izmaksas, ar ko būs jārēķinās papildus klāt pie mājas būvniecības izmaksām. Jāņem vērā, ka uzsākot būvniecību, kravas transportam un citai smagajai tehnikai būs jāpiebrauc līdz pat mājas būvniecības vietai. Jāpārliecinās, vai pirms tam nav jāatjauno ceļa segums un jāizbūvē caurtekas.

Elektrība un pārējās komunikācijas

Ir svarīgi pārbaudīt ārējo komunikāciju pieslēgšanas iespējas iecerētajā zemes gabalā. Vai ir pieejama elektrība, gāze, ūdens un kanalizācija, un kādas būs izmaksas ierīkošanai. Ja zemes gabals atrodas pilsētā, piepilsētā vai kādā privātmāju ciematā, un komunikācijas ir pieejamas, tad tas atvieglo ierīkošanu, tomēr jāparedz pieslēgumu projektēšana un izbūve līdz mājai.
Ja iecerētajā zemes gabalā nav elektrības pieslēgums, tad uzņēmumā “Sadales tīkls” vispirms būtu jānoskaidro, cik šāds pieslēgums varētu maksāt. Arī tad, ja zemes gabala tuvumā ir esošs pieslēgums vai elektrības līnija, tas vēl nenozīmē, ka jaudas pietiks vēl vienam jaunam pieslēgumam. Ja nepieciešama jauna pieslēguma ierīkošana, tad jārēķinās ar izmaksām un laiku. Atkarībā no projekta sarežģītības, jauna elektrības pieslēguma ierīkošana var prasīt pat vairākus mēnešus, kas attiecīgi var aizkavēt būvniecības uzsākšanu.
Būvējot māju ārpus pilsētām, ūdens un kanalizācija būs jāizbūvē lokāli. Atbilstoši prasībām, kanalizācijai visbiežāk būs jāizbūvē bioloģiskās attīrīšanas iekārtas. Ja plānots veikt dziļurbumu ūdens ieguvei, tad dažkārt var būt ierobežojumi, piemērm, kapu tuvums.

Ģeoloģiskā izpēte

Pirms zemes iegādes vēlms veikt ģeoloģisko izpēti, lai noskaidrotu grunts sastāvu un gruntsūdeņu līmeni. Ģeoloģiskās izpētes rezultāti noteiks, kādus pamatus būvēt, un tas attiecīgi ietekmēs būvniecības izmaksas. Ja tuvumā ir ūdens, mežs vai kūdras purvs, tad pastāv risks, ka grunts būs nestabila, un būs jābūvē sarežģītāki, masīvāki un dārgāki pamati.

Applūstošās teritorijas

Latvijā ir visai daudz vietu, kur mājas ir jau uzbūvētas applūstošās teritorijās. Ņemot vērā plūdu riskus, vairākās pašvaldībās ir aizliegta jaunu māju būvniecība šādās potenciāli bīstamās vietās. Ja zemes gabala teritorija atrodas tuvu ūdenstilpnei, un/vai ir noteikta kā applūstoša, tad jāņem vērā arī aizsargjoslu likums, kas potenciālajam zemes pircējam var radīt būtiskus šķēršļus plānotās privātmājas būvniecībai. Informāciju par applūstošajām teritorijām Latvijas lielāko upju baseinos var iegūt Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centrā (LVĢMC).

Apgrūtinājumi

Iecerētajam īpašumam var būt dažādi apgrūtinājumi, kas ierobežo būvniecību. Sarkanās līnijas norobežo ielas un gar tām esošo stādījumu, piemēram, koku, joslu, ietves, kā arī inženierkomunikāciju koridorus. Ceļa servitūts nosaka, ka zemes gabalā ir ceļs, ko izmanto citi, lai nokļūtu savos īpašumos. Inženierkomunikāciju apgrūtinājumi ir elektrolīniju aizsargjoslas, sakaru līnijas, gāzes vai ūdens vadi, kas šķērso zemes gabalu. Ja īpašumu šķērso gaisvadu elektrolīnija, tad jārūpējas, lai zem tās neaugtu koki un krūmi. Savukārt skaistas, dabas ieskautas vietas var būt īpaši aizsargājamas dabas teritorijas, kur atkarībā no funkcionālā zonējuma mēdz būt dažādi būvniecības ierobežojumi.

Zeme ar mežu un atmežošana

Ja iecerētajā zemes gabalā ir mežs, tad jāņem vērā, ka nedrīkst cirst kokus bez saskaņošanas. Veicot saskaņošanu un vienojoties par atmežošanu, būs jāmaksā valstij kompensācija vai arī būs jāvienojas par meža iestādīšanu citā vietā. Atmežošanas izmaksas var noskaidrot Valsts meža dienestā vai konkrētās pašvaldības vai reģiona virsmežniecībā. Ir arī uzņēmumi, kas pārdod kompensācijas tiesības meža zemes transformācijai uz apbūves zemi, kā rezultātā iespējams samazināt ar atmežošanu saistītās izmaksas.

Saruna ar kaimiņiem

Vai zemes gabals neapplūst pavasarī vai rudenī? Vai tuvumā nav kāda rūpnīca vai ferma, no kurienes nāk nevēlami aromāti un trokšņi? Cik lielā mērā pašvaldība iesaistās infrastruktūras uzturēšanā? Tie ir jautājumi, uz kuriem atbildes var sniegt vietējie iedzīvotāji. Tāpat arī no blakus esošo māju īpašniekiem var uzzināt informāciju par grunts sastāvu vai arī par provizorisko dziļurbumu, cik dziļš tas būs vajadzīgs, lai iegūtu dzeramo ūdeni. Daudz ko vērtīgu var uzzināt, iesaistoties dažādu apdzīvotu vietu iedzīvotāju forumos un domubiedru grupās sociālajos tīklos.

Zemesgabala cena

Ja zemesgabala cena ir zem vidējās tirgus vērtības, tad rūpīgāk jāpievērš uzmanība dažādiem “zemūdens akmeņiem” – nesakārtoti juridiskie jautājumi, patvaļīga būvniecība un būves kas jānojauc, dažādi sarkano līniju un aizsargjoslu apgrūtinājumi, grunts sastāvs ar vāju nestspēju vai augsts gruntsūdeņu līmenis, dārga komunikāciju pieslēgšana, utt. Bieži vien arī paši pārdevēji nezina visas nianses, piemēram, ja zemes gabals ir iegādāts pirms daudziem gadiem vai mantots.

Juridiskie jautājumi

Pirmkārt, jāpārliecinās, vai zemes gabals ir ierakstīts Zemesgrāmtā un vai pārdevējam īpašums patiešām pieder. Tāpat arī jāpārbauda, vai zemes gabals nav ieķīlāts, izīrēts vai iznomāts kādai trešajai personai. Jāņem vērā, ka Zemesgrāmatā ierakstītās tiesības, tai skaitā nomas līgums, būs saistošs arī jaunajam īpašniekam. Jānoskaidro, vai pārdevējam ir nepieciešams saņemt kādas trešās personas piekrišanu, piemēram, laulātā piekrisanu, ja pārdevējs ir precējies. Jāpārbauda, vai attiecībā uz īpašuma iegādi ir pirmpirkuma tiesīgie. Lai uzzinātu vairāk par zemes iegādes juridiskajiem jautājumiem, un iegūtu plašāku informāciju dažādās datu bāzēs un e-pakalpojumu vietnēs, iesaku izmantot noderīgu informācijas apkopojumu vietnē Latvija.lv

Ja zeme ir iegādāta, un visi jautājumi ir noskaidroti, tad tālāk var ķerties pie mājas būvniecības plānošanas.

⬇️ Vai raksts šķiet noderīgs? Varbūt esmu piemirsis kādu svarīgu niansi? Uzraksti komentārā! ⬇️